黄金地段的商铺投资

   【世界经理人编者按】 每一个城市都有一个或数个繁华、优雅的高档商业区域，如美国纽约的第五街、日本的银座、香港的中环、北京的王府井及上海的淮海路等，这些顶级区域通常因其极具商业价值被人们称之为黄金地段，租金奇贵。

　　黄金地段商铺的主要特点

　　一、介入机会极少

    黄金地段商铺的稀缺性决定了业主们一旦得手决不轻易出让，因而有价无市甚至无价无市。香港中环的大多数商铺只有在遇到一些突发事件时，才可能出现大宗交易。英资的置地广场所处的位置正是香港商业街皇冠上的明珠，百年来这块黄金宝地从未易主。又如2003年6月，位于上海黄金地段的静安希尔顿酒店易主，这家1988年由香港信宜集团投资近1亿美金建造的上海首家五星级宾馆，也是首家全外资酒店，2001年apec期间，美国总统布什曾指定入住这家饭店。至于此次易主的原因，据酒店管理人员说：“静安希尔顿是周边客房出租率最高的酒店之一，如果不是缺钱，谁会舍得把它卖掉？买家很有实力。”事实也确实如此，顶级地段商业物业的易主通常是10年也未必一遇，而且几乎都是大宗交易，投资机会极少。

　　二、高投入但短期未必有回报

　　黄金地段商铺一旦有易主的可能，则其不可多得的惟一性，使买方或者承租方投入的资金很高。成本高赢利的难度就大。据调查，上海淮海路一些以高价入驻的外国旗舰商店根本无盈利可言。之所以愿意承担长期的亏损，目的只是为了企业形象——在中国上海的顶级地段拥有窗口，而盈利是这一活广告以外的其他分店的任务。外资对顶级地段价值的这种认知和运作，的确有高明之处，这同时也说明，没有相当的资金实力是很难在这些地段支撑的。

　　三、高回报伴随高风险

　　说黄金地段就是高利润的代名词，并不为过。然而，黄金地段商铺对经济周期以及突发事件最为敏感。2003年春的非典时期，中国各地特别是疫区的商业中心首当其冲地成为各行业最大、最直接的受害者之一，这对以高租金获得使用权的经营者威胁更大，而非中心商圈的社区商铺受到的影响却不大。

　　上海黄金地段商铺的市场状况

　　一、增量将尽，奇货可居

    根据上海市“十五”商业规划，将调整现有中心商业区，不再新建商业中心，黄金地段商铺的这些“存量”，由于上海国际商贸中心的城市定位而显得日益金贵。

　　二、需求巨大

　　2002年以来，商铺需求主要来自便利店、大型超市、连锁餐饮、国内外品牌专卖店。而顶级地段的商铺需求则主要是服饰、休闲等品牌旗舰店，需求旺盛。据不完全统计，新建上海襄阳路服装市场内的商铺年换手率不足5％，由此业主对高租金的接受是可以理解的。2000年以来上海市中心主要商业街的临界店铺基本满租，新供应的店铺租金高企，次级商业区新面世的商铺的租金直逼甚至超过中心地段的商铺。

　　数据表明，1999年以来上海的租金水平总体呈上升态势。这种态势在2002年得以持续，至2003年5月上海大多数商铺的租金比2002年又上升了15%，主要商圈商铺显示出很强的产生租金能力。

    同时上海的商铺销售价格也在逐年上升。据2002年的一项调查反映，参与调查的人对黄金地段商铺的租金认为物有所值的占94%，认为租金过高但能承受的占4%，认为承受不了退租的的只有1% 。这颇能说明上海今年以来的投资者对于黄金地段商铺的心态。

　　黄金地段商铺投资的机遇（小标题）

　　获得黄金地段商铺的机遇难得，更多的情况下是一种偶然。目前上海几十年不变的黄金地段商铺面临重新洗牌的态势，应看成是历史性的机遇。对于这些地段商铺可能的投资一般有以下途径：

　　一、 国有资产退出

　　在过去，传统黄金地段商铺几乎全部是国有企业经营，但随着改革的深入，国有资产逐步退出非垄断行业已成必然，这使黄金地段商铺的出让成为可能。因此有的是国有企业欲引进战略伙伴，也有非国有企业或上市公司为实现战略目标而进行的重组购并，以参股等形式介入或拥有这些商业物业，从而实现直接或间接地拥有这些物业支配权的目的。这使得长期以来无缘问津这些黄金地段的民营企业获得了进入顶级地段商铺的可能，前面所述上海静安希尔顿酒家的买家便是一位浙江宁波民营企业家。

　　二、 商业规划实施

　　新一轮商业中心街改造给外资入驻带来机遇，如2002年上海友谊商店的重组、淮海路益民百货整体出租给外资10年，这些都是近年来的典型案例。而正在进行中的项目也很可观，2002年上海的南京东路请来国际著名咨询公司麦肯锡作长远规划，欲建成具有世界级客流量、世界级商业收入和全球知名度的国际一流商业街。淮海路请来仲量联行，作一期商业改造规划，计划引入更多国际一流品牌的旗舰店，将淮海路建成更为时尚的商业街。外资结构的优化，对于商业的繁荣和商铺市场的发展具有重要意义。这些规划的实施，必然给著名国际零售企业带来新的投资机遇。

　　如瑞典家居商业零售企业宜家，1998年进入中国，在上海数年的试探性经营后，开始实施其一贯的经营模式，即买地造商场，房地产与商业一起做。与其他跨国公司如麦德龙不同的是，宜家瞄准的是位居上海黄金地段的徐家汇附近地块，从谈判策略上宜家极为精明地抓住了解决就业问题这一地方政府的兴奋点，使难度极高的谈判得以成功。从长远看，能抢占如此地段，即使是再高一些的投入也是一大成功。

　　三、 企业破产清算

　　黄金地段企业经营状况恶化，进入破产程序，此时可能出现一些投资良机。如近几年，经常有一些公司的资产（主要是固定资产）被银行及资产管理公司委托拍卖，因而市场上出现了一大批商用物业，这些物业并不带负债性质，地理位置较优，其商业前景被一致看好。2002年由中国信达、中国华融两家资产管理公司举办的春季广州拍卖会，由广东国际、安华白云、中商盛佳、古今、经贸拍卖行联合“操刀”，这些都为心仪于黄金地段商业物业的投资者创造了进入的机会。

　　四、 突发事件

　　突发事件常常会引发投资机遇。以香港为例，1981年至1982年西方经济危机，1998年的亚洲金融风暴。期间均出现过割价求售，被迫从黄金地段撤出的事例。而如李嘉诚等却是在这些时期果断出击，战果累累。因此每一次危机从另一角度看，均成为抢占黄金地段商业物业不可多得的历史时机。

　　综上所述，金字塔顶端的物业可望而不可及，黄金地段的商铺是有价而无市，上述投资途径几乎只适宜大资金大企业的运作。在通常情况下，普通投资者几乎没有机会得到这样的商铺，毕竟所需资金和商业背景并不是一般中小投资者的能力所及。即使在非常时期，得到这种商铺的机会也只是昙花一现，瞬间即失。这要求投资者有着极度敏锐的眼光和市场洞察力，以及快捷的信息渠道。

作者：王学英 项敏