【世界经理人编者按】 访红石公司董事长潘石屹
最近我到东欧去访问，走过了斯洛伐克、克罗地亚、匈牙利等国家，感触良多。克罗地亚每年只建设200套房子，仅仅相当于一个红石公司一年的建设规模，罗马尼亚甚至谈不到建设，终日为解决温饱而努力。对比之下，中国房地产行业非常幸运，发展速度很快。回国后，又到上海、广州等地转了一圈，很多同行认为房地产竞争激烈，很难做。我倒认为，现在正是适合房地产业发展的机会。 最近又到法国参加了全世界一万多业内同行参加的规模最大的房地产博览会。有两点体会最为深刻：一个是西方国家在100年、150年前大量建房子的过程中，中国没有发展和建设。而目前西方国家每年建设量非常低，但中国正是房地产迅速发展的时期，北京市的整体建设从二环到三环、从三环到四环，直到现在的公路一环，只用了不到十年的时间。城市建筑量非常大，可以讲最近10年超出以前上千年的建设规模，房地产行业也逐渐成为国家支柱行业。另一个感受是，西方国家基本上把中国的房地产业给忘了，想不到中国房地产行业有这样大的发展。这次博览会上，很多国家的专业人士指出房地产发展中出现的很多问题，他们把这些问题拿出来与大家分享，让发展中国家避免犯同样的错误。 这些问题首先是汽车问题。现代生活中大量汽车的涌现，不仅造成环境污染，也破坏了人与建筑、自然之间的关系。越是发达的城市，汽车对城市的影响就越大，城市发展必须考虑汽车问题。第二个是一些发达城市出现的市中心空心化问题。城市中心没人住，人都搬到郊区了。商人希望大家密集居住，形成繁华街区，而政府希望城市郊区化。但是，城市人口密度太低就失去城市作为聚居区的一些功能。所以，近来一些发达国家又希望在城市中心提高密度，增加城市繁华度。城市发展经历了一个由密到疏，又从疏到密的过程。在工业文明时期，需要城市每一个区域的功能分工明确化，划分为工业区、商务区、教育区、生活区，总之是越细越好。而新经济时代需要模糊这种划分，更注重一种融合，城市各种功能是互为影响的，划分过于明确可能会出现很多问题，比如对交通压力过大，我们需要接受发达国家的教训(比如，洛杉矶市区20%—30%的房屋空置15年以上)，尽量不犯发达国家犯过的错误。 经常有一些业内同行问我，现在做房地产最重要的问题是什么。有人认为最重要是营销问题，只有营销做的好，房子能够卖出去，回款快、形成利润才能进一步谈到发展，营销当然是最重要的。可是我认为，目前一些发展商太注重营销了，其实对于房地产行业而言，更重要的是产品。只要把产品做好，酒香不怕巷子深，不会得不到市场认可的。营销只是为项目锦上添花，项目的根本是产品的品质。如果谈到回款、收钱就是最重要的话，我们可以认为所有功劳都是出纳的，因为最后成交，收钱都是交到出纳手里。 信息产业部一位副部长曾经对我说，中国家电行业用于研究产品的费用只是销售额的7%，比例太低，会影响产业的长远发展。其实，房地产行业的产品研发费用所占比例更小。对于发展商来说，最大问题应该是制造产品、研究产品、完善产品。可现在多数发展商把大量的时间和金钱投入广告和营销中，广告费达到销售额的2%甚至更高，而不在研究客户需求上用心、投入，完全是本末倒置的行为。 另外，对于房地产发展商来说，创新是永恒的主题。只有不断创新，只有产品与他人不一样，比他人领先一步，才能赢得市场。而创新关键在于对客户有益，与社会的发展同方向。而房地产创新主要会受到三个条件的限制： 首先是材料的限制。在中国，大部分建筑是木头造的(如故宫)，而在欧洲，多数建筑的材料是石头，巴黎的卢浮宫就是石头建筑，建筑材料对创新的限制是非常明显的。农业社会向工业社会进步中，随着社会的发展和进步，出现了许多新的材料，玻璃、钢材、水泥等陆续出现与普及，直接影响到建筑形式的变化，从而派生出现代派建筑，其代表人物就是贝聿明，他能够利用现代玻璃、钢材等材料将产品做成各种形状，将工业时代的建筑特色发挥到极致。 其次，是能源的限制。人类的居住条件与当时的能源发展也是息息相关的。现代建筑对能源的要求更高，如果在现代的高楼大厦中用木柴、煤来取暖是不可思议的。在国外都是用电作为能源，我认为如果建筑中全部用电，人们的生活方式会有实质的改变。 最后，是信息的限制。主要体现在信息传播与处理技术的出现对房屋造成的巨大影响。信息处理技术的发展日新月异，cpu的速度大约每12个月翻一番，而光纤的速度是每4个月翻一番。对新经济的一种肤浅认识是在家里装internet线，接上宽带。房地产的本质是空间、格局，而新经济会使人们的整个生活空间发生改变。哈佛一位教授认为，新经济主要会对人们造成三个方面的影响：产品功能多元化、产品区域边界模糊化和全球经济一体化。就人们的居住空间而言，究竟会发展到什么程度，我们的答案是soho，我认为soho符合新经济时代产品功能多元化、模糊化的趋势，是今后的一个方向，但是soho被大家认可可能需要三年的时间。
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